案情簡介
匡某某為某村村民,,夏某系城市居民,。2003年,,經(jīng)村委會同意,,由村會計代筆,,匡某某的父親以其名義與夏某簽訂《私房交易契約書》,,將匡某某的3間磚木房賣給夏某,并明確了宅基地四至,。2018年,,匡某某將夏某訴至法院,,請求確認(rèn)雙方簽訂的《私房交易契約書》無效,夏某返還相關(guān)房屋土地,。一審法院于2020年作出判決:《私房交易契約書》無效,,夏某返還相關(guān)房屋土地,匡某某返還夏某購房款2萬元及利息,。
夏某不服,上訴至二審法院,,庭審中,,根據(jù)《資產(chǎn)評估報告》意見:該處房屋及附屬物、其他地上物及土地價值為16萬余元,;夏某新建,、改建、翻建部分等價值2萬余元,,以上合計為18萬余元,。
二審法院認(rèn)為,民事主體從事民事活動,,應(yīng)遵循誠信原則,,秉持誠實(shí),恪守承諾,。夏某在購買案涉房屋時,,國家還尚未出臺城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村房屋的強(qiáng)制性規(guī)定,即夏某在合同訂立時屬善意,,事后夏某不但取得了案涉房屋的契證,,還取得了該宅基地的使用權(quán)證,并基于對合同有效的確信一直在案涉房屋內(nèi)居住15年有余,。其間,,居住在同村的匡某某從未提出過異議,后匡某某違反誠實(shí)信用原則提起合同無效之訴,,亦存在過錯,。
參考《資產(chǎn)評估報告》的評估意見,夏某新建,、改建,、翻建部分等價值2萬余元應(yīng)全部由匡某某給予補(bǔ)償。涉案房屋及附屬物,、其他地上物及土地價值為16萬余元,,在扣減購房款2萬元的基礎(chǔ)上,匡某某應(yīng)賠償原告案涉房屋90%的增值部分損失12萬余元,,其余10%的增值部分因夏某自身過錯,,依法由夏某自行承擔(dān),。綜上,匡某某共計給付夏某15萬余元,。
解析案情
王旌棘表示,,對于夏某信賴?yán)鎿p失的賠償,應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值所獲利益,、買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定,。
從司法審判實(shí)踐來看,此種情況下,,買受人可獲得的賠償為:原購房款+房屋升值部分[(評估房地產(chǎn)價值-原購買價款)×出賣人過錯比例],。在此公式下,主要探討出賣人的過錯比例,,那么,,如何認(rèn)定出賣人的過錯比例,需要考慮以下幾個因素:
雙方的主觀惡意,。當(dāng)出賣人主動提起訴訟,,以獲取土地升值利益為主要目的的情況下,因有悖誠實(shí)信用原則且目的不純,,法院會偏向于認(rèn)定出賣人責(zé)任更大,。時間跨度。通常來說,,買賣房屋的時間越久遠(yuǎn),,時間跨度越大,出賣人的過錯越大,。雙方獲利情況,。在房價大幅上漲、確認(rèn)無效后出賣人獲得的利益顯著增加的情況下,,認(rèn)定出賣人過錯更大,。是否存在增加房屋價值的行為。在買受人對房屋進(jìn)行了加建,、改建等提升房屋價值的情況下,,法院偏向于認(rèn)定出賣人過錯更大。
法官提醒
新民市人民法院大民屯人民法庭庭長 王旌棘
根據(jù)我國相關(guān)土地管理的法律規(guī)定,,宅基地屬于農(nóng)民集體所有,,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理,。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,,與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系,不允許轉(zhuǎn)讓。
目前農(nóng)村私房買賣情況較多,,在房地一體的格局下,,處分房屋的同時也處分了宅基地,損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益,,是法律法規(guī)明確禁止的,。
宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,轉(zhuǎn)讓私有房屋將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn),,因此,,將農(nóng)村私有房屋賣給非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。