“前一陣子終于把房照辦下來了,，這回心里徹底踏實了,?！?月5日,，葫蘆島市龍港區(qū)某居民小區(qū)業(yè)主李某借周末時間開始為自家的新房裝修，“刺啦刺啦”的電鉆聲,、“咣當(dāng)咣當(dāng)”的砸墻聲聲聲入耳,，但李某卻感覺極為悅耳?！澳恢擂k這個房照有多難,，耽誤好幾年，后來還是法院判的撤銷抵押登記,?！?
結(jié)扣：開發(fā)商拿業(yè)主的房辦抵押
2012年10月，葫蘆島某房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)某居民小區(qū),，用在建工程地向某商業(yè)銀行做了抵押,，貸款1.2億元，后歸還本金7000萬元,，并于2017年1月18日與某商業(yè)銀行重新簽訂了借款合同,，借款5000萬元，用某居民小區(qū)已建成的商品房抵押擔(dān)保,，并辦理了抵押登記,。
然而，該房地產(chǎn)開發(fā)公司此次貸款抵押的房屋是已經(jīng)出售的商品房,，導(dǎo)致400余戶業(yè)主無法辦理房產(chǎn)證,。
“花了錢，辦不了證,，房子‘不屬于我’,，憑啥？”“開發(fā)商拿‘我們的房子’抵押,，他們的問題讓我們買單,，憑啥？”“銀行說這事不是他們跟我們業(yè)主的糾紛,，他們也沒辦法,，憑啥？”帶著這些問題,，居民小區(qū)的400余戶業(yè)主四處維權(quán)要說法,，找開發(fā)商,，找銀行，找有關(guān)部門,，問題卻始終沒有得到有效解決,。3個“憑啥”道出了業(yè)主們的不滿、憤懣和無奈,。
解扣：找到案件突破點撤銷抵押登記
“從2021年初,，陸續(xù)有業(yè)主向我們法院提起行政訴訟，要求判決撤銷抵押登記,。經(jīng)我們調(diào)查了解,，涉及到400多戶?！迸d城市人民法院行政庭李法官坦言,，剛接手這個案件,，法院也頗感棘手,。法院研究后認為，此類案件屬于百姓關(guān)注的民生問題,，應(yīng)該積極推進化解矛盾糾紛,。“辦理這起案子,，我們確定了3個目標(biāo)：化解矛盾解決民生問題,；把矛盾糾紛化解在前端；發(fā)揮司法建議能動作用,，促進行業(yè)監(jiān)管徹底解決問題,。”李法官說道,。
經(jīng)調(diào)查分析,，該案件屬于系列案件，涉及人數(shù)眾多,，法院在審理過程中以抵押登記,、備案登記為時間點，分類受理,、有序引導(dǎo),。以2017年1月18日辦理抵押登記日期為時間點，劃分3類處理,，即：2017年1月18日前已辦理商品房備案登記的為一類,；2017年1月18日前簽訂買賣協(xié)議，交付大部分房款,、已辦理入住的為一類,；2017年1月18日抵押登記之后商品房出售的為一類,。經(jīng)與業(yè)主溝通，分別選取3類代表性案件立案9件,。
法院審理中發(fā)現(xiàn)“解扣”突破點：經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)公司償還,，第二次抵押貸款僅欠銀行本金900余萬元，而抵押登記的房屋仍為該小區(qū)所有房屋,，抵押物價值遠高于實際欠銀行款額,。據(jù)此，法院對3類案件確定了判決方向,，即對第一類撤銷抵押登記,，因經(jīng)備案，某銀行對買賣真實性無異議,，通過司法建議一并解決,；對第二類撤銷抵押登記，逐案審理,；第三類建議通過執(zhí)行異議解決,。
鎖扣：一個司法建議網(wǎng)住行業(yè)“潛規(guī)則”
“目前先期受理的案件已經(jīng)撤銷了抵押登記，300余戶業(yè)主已順利辦理了房產(chǎn)證,。剩余案件仍在進一步處理中,。”李法官說,，“其實順利‘解扣’辦證難,，得益于在處理該案時的‘隔山打牛’效應(yīng),。正常此類案件應(yīng)該是民商事案件,，但業(yè)主起訴銀行無法可依，起訴開發(fā)商于事無補,，唯有提起行政訴訟,，再結(jié)合司法建議，使有關(guān)部門發(fā)揮監(jiān)管職能,，督促銀行方面撤銷不合理抵押,，從而成功‘解扣’。使法院,、有關(guān)部門,、銀行多方形成合力為業(yè)主們解決問題?！?
該案的成功辦理,，也引起了興城市法院進一步的思考。對該案中“結(jié)扣”形成原因進行了分析：開發(fā)商隱瞞房屋已經(jīng)出售的事實,，銀行在辦理轉(zhuǎn)貸過程中未實地調(diào)查,，有關(guān)部門在應(yīng)當(dāng)知道抵押房屋已取得預(yù)售許可,，未調(diào)查是否存在其他權(quán)利人，導(dǎo)致了全款交付房款的業(yè)主辦理不了房產(chǎn)證,。據(jù)此,，興城市法院不僅將司法建議發(fā)給有關(guān)部門，還抄送給葫蘆島市政府,。延伸一步,，即是訴源治理。葫蘆島市政府高度重視,，責(zé)成葫蘆島市司法局出臺了《關(guān)于規(guī)范商品房抵押登記與銷售備案工作的實施意見》,，一個司法建議，不僅解決了案件,，還“大而化之”,，促進房地產(chǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”的“大洗牌”，既促進了行業(yè)健康發(fā)展,，又為房地產(chǎn)市場筑牢一層安全防護網(wǎng),。