近年來,，隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,，社會中出現(xiàn)了許多虛假的買賣關(guān)系,，通常發(fā)生在民間高息借款雙方之間,，出借人為保證自己資金的安全,，在將資金借給借款人后,，雙方以借款人的房屋,、汽車等作為標(biāo)的物簽訂買賣合同作為借貸關(guān)系的擔(dān)保。
在借款人不能按期還款時(shí),，出借人則主張雙方存在房屋,、車輛買賣法律關(guān)系，要求借款人履行買賣合同,；而另一方則主張雙方成立借貸關(guān)系,，房屋、車輛買賣合同只是借貸關(guān)系的擔(dān)保,，不存在出賣房屋的真實(shí)意思表示,。訂立這種“真借貸,、假買賣”合同在當(dāng)今社會呈現(xiàn)出愈演愈烈的態(tài)勢。
“真借貸,、假買賣”合同出現(xiàn)的原因
“真借貸,、假買賣”合同不斷出現(xiàn)，究其原因主要有三個(gè)方面：
一是國家政策與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng),。隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,，資本市場對于資金需求量不斷上升。但由于某些政策原因,，部分企業(yè)或個(gè)人融資渠道不暢,，生產(chǎn)、生活一時(shí)陷入困境,。
此時(shí),，由于民間借貸門檻低，可以為企業(yè)或個(gè)人的生產(chǎn),、生活解決燃眉之急,，因此企業(yè)或個(gè)人為解決資金周轉(zhuǎn)難題，不得已選擇了民間借貸,，由此催生了以“真借貸,、假買賣”合同為形式的融資方式。
二是民眾法律意識薄弱,。在一些以房屋為標(biāo)的物的“真借貸,、假買賣”合同關(guān)系中，借款人為達(dá)到借款的目的,，不論出借人如何要求都予以無條件接受,，對房屋也不進(jìn)行抵押備案,，待借款人還不上錢,，出借人要求交付房屋的時(shí)候，借款人才意識到自己的權(quán)益受到了侵害,。還有一些借款人的朋友或親屬基于哥們義氣或礙于面子,，將自己的房屋,、車輛借給他人進(jìn)行借款，當(dāng)借款人攜款潛逃,，債權(quán)人要求第三人交付房屋,、車輛時(shí)，才認(rèn)識到自己受到了欺騙,。
三是借貸機(jī)構(gòu)的管理不規(guī)范,。近年來，社會中出現(xiàn)了各種各樣的諸如“投資擔(dān)保公司”“資金管理公司”“小額借款公司”等借貸機(jī)構(gòu),，有些借貸機(jī)構(gòu)管理極不規(guī)范,，打著“利息低,、風(fēng)險(xiǎn)低、下款快”的幌子,，引誘企業(yè)或個(gè)人上門借款,，然后要求借款人以自己的房產(chǎn)、汽車等作為擔(dān)保并簽訂買賣合同,，一步步掉入放貸人設(shè)下的陷阱,。
“真借貸、假買賣”合同的識別
在司法實(shí)踐中,，這種“真借貸,、假買賣”合同呈現(xiàn)出愈演愈烈的態(tài)勢，而為了維護(hù)正常的市場經(jīng)濟(jì)秩序,，保護(hù)合同當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益,，追求審判結(jié)果的公平正義，如何識別“真借貸,、假買賣”合同就顯得尤為重要,。“真借貸、假買賣”合同可以從以下四個(gè)方面進(jìn)行識別,。
一看合同內(nèi)容,。出借人提供的房屋買賣、汽車買賣等合同中如果存在諸如：出讓方在某年某月某日前或者在某某條件完成后,，將購房款,、購車款退還給購買方或者購房人、購車人將房屋,、車輛退還給出讓方等有悖常理的內(nèi)容,，則該合同屬于明顯的虛假買賣關(guān)系合同。
二是看標(biāo)的物價(jià)格,。在房產(chǎn)交易中,，看合同雙方確定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否與同地段同品質(zhì)的房屋當(dāng)年出售價(jià)格相符，在汽車等動產(chǎn)交易中看是否與同品牌,、同質(zhì)量,、同年限的車輛等動產(chǎn)出售價(jià)格相符,。如果轉(zhuǎn)讓價(jià)明顯偏低,，則屬于明顯不合理的低價(jià)，可以推定此合同并不是買賣雙方真實(shí)的意思表示,。
三是看是否交付,。看雙方在簽訂房屋,、汽車轉(zhuǎn)讓合同后出讓方是否已在約定的交房期限內(nèi)將標(biāo)的物及時(shí)交付過戶給受讓方,。如果始終未交付,，仍由出讓方占有，也可以說明雙方發(fā)生的轉(zhuǎn)讓不合情理,，存在簽訂虛假買賣合同的情形,。
“真借貸、假買賣”合同的處理
在“真借貸,、假買賣”合同關(guān)系中,，如果出借人的債權(quán)到期得到清償，則該合同自動作廢,；如果出借人的到期債權(quán)得不到清償,，但借貸雙方愿意協(xié)商解決，如不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定,，也應(yīng)予支持,。
在實(shí)踐中，借貸雙方大多將此合同糾紛訴諸于法律,，期望通過判決的形式確定雙方的法律關(guān)系,。
此前此類合同糾紛如何處理一度并無明確的法律依據(jù)，僅由法官依據(jù)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判決,。但2015年9月1日發(fā)布實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款對該問題的解決指明了方向,。
該條款規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款,，出借人請求履行買賣合同的,，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求,。當(dāng)事人拒絕變更的,，人民法院裁定駁回起訴。”按此規(guī)定,，對于“真借貸,、假買賣”合同關(guān)系，人民法院均按照民間借貸法律關(guān)系審理,，如果出借人拒絕變更訴訟請求,，則會被裁定駁回起訴。但是,，出借人的債權(quán)并不是得不到任何保障,。第二十四條第二款規(guī)定：“按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù),，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物,，以償還債務(wù)。”在判決生效后，借款人仍應(yīng)當(dāng)履行自己的償還義務(wù),，如拒不履行,，則出借人有權(quán)將買賣合同的房屋、車輛等標(biāo)的物申請拍賣,，用所得價(jià)款償還自己的債務(wù),。
“真借貸、假買賣”合同既破壞了國家正常的金融秩序,，又損害了社會的誠實(shí)信用規(guī)則,，具有極大的社會危害性。民眾應(yīng)樹立正確的借貸觀念,，不斷提升自身法律意識,，增強(qiáng)社會責(zé)任感，在法律允許的范圍內(nèi),，以合理的方式進(jìn)行借貸活動,，維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的和諧穩(wěn)定。