核心提示
近日,，江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院審結(jié)了一起占有排除妨害糾紛案,，對開發(fā)商授權(quán)小區(qū)物業(yè)侵占小區(qū)業(yè)主共有空地，并將其作為經(jīng)營性停車場的行為予以否定性評價,，依法維護了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益,。
案情回顧
徐州市泉山區(qū)某小區(qū)因建設(shè)較早，沒有配套地下停車場,，周邊設(shè)施又有醫(yī)院及大型商場,，人流量密集，業(yè)主停車一直是個難題,。小區(qū)業(yè)主除了道路兩側(cè)外,，只有北邊一塊占地約800㎡的收費停車場可以停車。2021年中旬,，小區(qū)選舉出新一屆業(yè)主委員會,，業(yè)委會在查看小區(qū)宗地圖時，發(fā)現(xiàn)北邊的收費停車場并非全部為社會公共土地,，有大約500㎡的土地在小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi),，其使用權(quán)屬于全體業(yè)主共有。而通過管理部門得知,，該停車場備案單位為出售該小區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)公司,，該公司授權(quán)給小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營使用。自2018年起,，小區(qū)物業(yè)公司一直在未經(jīng)業(yè)委會合法授權(quán)的情況下收取停車場費用,，此舉嚴重侵害了全體業(yè)主的權(quán)益,。
法院查明，房地產(chǎn)開發(fā)公司未經(jīng)小區(qū)全體業(yè)主同意,，將包括小區(qū)宗地圖范圍內(nèi)的土地授權(quán)給物業(yè)公司作為經(jīng)營性停車場使用,，屬于無權(quán)處分，侵害了小區(qū)全體業(yè)主的利益,。
針對房地產(chǎn)開發(fā)公司對于案涉停車場系政府代征代建項目,、系公共用地的主張，法院認為該主張與該公司于2009年取得的《國有土地使用權(quán)證》中載明的“地類（用途）：住宅用地,，商業(yè)用地”相違背,，故不予支持。
小區(qū)業(yè)主委員會作為小區(qū)業(yè)主大會的辦事機構(gòu),，經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會授權(quán)后有權(quán)代表全體業(yè)主行使權(quán)利,，維護全體業(yè)主的共同利益。故小區(qū)業(yè)主委員會要求兩公司返還小區(qū)北側(cè)停車場中使用權(quán)歸全體業(yè)主的,、屬于小區(qū)宗地圖內(nèi)的土地,，符合法律規(guī)定，法院予以支持,。
法院判決某房地產(chǎn)開發(fā)公司,、某物業(yè)公司十日內(nèi)將占用的停車場內(nèi)屬于小區(qū)宗地圖范圍內(nèi)的土地返還給小區(qū)全體業(yè)主。
被告不服提出上訴,。徐州市中級人民法院維持了原判,。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)項目完工和銷售后，在政府有關(guān)職能部門登記完成,，將建設(shè)用地使用權(quán)全部分割轉(zhuǎn)讓給業(yè)主的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對建設(shè)用地不再享有使用權(quán)。本案中,，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)了某小區(qū)并進行了銷售,，在案涉地塊土地使用權(quán)已全部分割給全體業(yè)主并依法登記、案涉停車場土地并未進行單獨設(shè)宗登記的情況下,，無相反證據(jù)能夠證明房地產(chǎn)開發(fā)公司對訟爭地塊享有占有,、使用權(quán)利。故該土地使用權(quán)權(quán)屬明晰,，屬于全體小區(qū)業(yè)主共有,，全體業(yè)主對案涉土地依法享有使用、分配,、經(jīng)營等合法權(quán)益,。
法律點撥
本案中，某房地產(chǎn)開發(fā)公司未經(jīng)業(yè)主許可，授權(quán)物業(yè)公司將該部分土地作為經(jīng)營性停車場使用,，收入也未用于小區(qū)管理,，損害了業(yè)主的合法權(quán)益，自然得不到法院支持,。業(yè)主委員會經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán),，可以作為訴訟主體提起訴訟，要求返還被占有的土地,，為全體業(yè)主爭取合法權(quán)益,。