核心提示
房屋租賃合同可以詳細(xì)規(guī)定租金,、支付方式,、租賃期限,、房屋適用范圍、維修責(zé)任等內(nèi)容,，一旦發(fā)生糾紛,，合同可以作為強(qiáng)有力的證據(jù),。但是，一旦合同中出現(xiàn)“任性”的免責(zé)條款,，將被視為無效,。
辦案人：李云峰
職務(wù)：桓仁滿族自治縣人民法院立案庭副庭長、一級法官
近日,，我承辦了一起財產(chǎn)損害責(zé)任賠償糾紛案件,。
代某將自有房屋出租給于某，其樓下是李某用于經(jīng)營的門市房,。一日,，李某發(fā)現(xiàn)自家門市房頂棚出現(xiàn)大量漏水，經(jīng)上樓查看,，發(fā)現(xiàn)是樓上于某家的暖氣漏水,，便與于某協(xié)商相關(guān)賠償事宜。
于某說：“房子不是我的,，我是租客,！”
李某又打電話與房屋所有人代某協(xié)商，代某稱：“房子我已經(jīng)租出去了,，有什么問題找租客,，別找我！”
樓上的出租人和承租人都不肯承擔(dān)責(zé)任,，無奈之下,，李某將代某、于某共同告上法庭,。
受案后,，我細(xì)致地向二被告詢問相關(guān)事宜并認(rèn)真查看房屋租賃合同后發(fā)現(xiàn)，本案的“癥結(jié)”是代某與于某二人簽訂的房屋租賃合同中有“房屋在承租人租賃期間內(nèi),，發(fā)生任何問題,，出租人一律不承擔(dān)責(zé)任，均由承租人承擔(dān)責(zé)任”等免責(zé)條款,。也就是說,，出租人代某試圖通過書面合同將一切風(fēng)險、責(zé)任“甩鍋”給承租人,。
那么,，房屋租賃合同是否可以任意約定免責(zé)事由？這是本案焦點所在,。
起初,，李某與代某、于某各執(zhí)一詞，無法達(dá)成賠償合意,，雙方態(tài)度堅決甚至要申請司法評估,，我見雙方劍拔弩張，便開展了“背靠背”調(diào)解,。
我先對出租人代某說,，根據(jù)民法典第四百九十七條，如果提供格式條款一方不合理地免除或減輕其責(zé)任,、加重對方責(zé)任,、限制或排除對方主要權(quán)利，該條款無效,。因此,，合同當(dāng)中的意思自治,，并非“絕對”,。
此案中，暖氣漏水的主要原因是暖氣老化所致,，并非承租人使用不當(dāng)造成的侵權(quán)行為,，因此，代某與于某簽訂的合同當(dāng)中的免責(zé)條款無效,，代某不能以該免責(zé)條款主張免責(zé)抗辯,，代某對李某房屋的損失負(fù)賠償責(zé)任。
我又對承租人于某說,，承租人有及時發(fā)現(xiàn)并與出租人協(xié)商及時修繕的義務(wù),，避免李某的損失繼續(xù)擴(kuò)大。另外,，司法評估也需要一定的費用,，由申請人墊付，除勝訴方自愿承擔(dān),，最終費用由敗訴方承擔(dān),。
最后，我對李某說,，索賠要在合理范圍內(nèi),，不能盲目索賠、擴(kuò)大索賠,。
不是當(dāng)事人不講道理,，只是當(dāng)事人不通法理。法理講通了,，當(dāng)事人內(nèi)心的“堵點”也就通了,。經(jīng)我與二被告耐心釋法說理，李某與二被告很快達(dá)成和解,，二被告當(dāng)庭給付了賠償款,。
我也想借此案提醒大家,，在簽訂房屋租賃合同時，合同簽訂的各方均應(yīng)著重審查免責(zé)條款,，確保不存在不合理的免除對方義務(wù)或加重己方責(zé)任的情形,，即便簽訂了不利于己方的合同，在履行合同的過程中處于被動,、弱勢地位,，也不要“舉手投降”，可通過豐富法律知識,、咨詢專業(yè)人員,、訴訟等多元方式尋求公平和正義。