核心提示
家里出現(xiàn)漏水滲水,，損壞家具墻紙不說,，還可能導(dǎo)致房屋發(fā)霉長毛影響身體健康……這種情況下該如何維護(hù)權(quán)益呢？法官建議業(yè)主發(fā)現(xiàn)滲漏后,，及時排查原因,，聯(lián)系物業(yè),、相鄰業(yè)主或社區(qū)等人員到場,，采取拍攝照片視頻等方式固定證據(jù)，并可委托專業(yè)人員或機(jī)構(gòu)出具意見,。
辦案人：臧麗
職務(wù)：沈陽市沈北新區(qū)人民法院清水臺人民法庭副庭長
近日,，某小區(qū)的業(yè)主李女士因拖欠物業(yè)費(fèi)被物業(yè)公司起訴到法院。庭審中,，李女士辯稱,，因房屋漏水，她多次找物業(yè)維修,，但物業(yè)說不是他們的責(zé)任,，讓其去找開發(fā)商。李女士表示找不到開發(fā)商,，既然交了物業(yè)費(fèi),，物業(yè)應(yīng)該負(fù)責(zé)維修。由于物業(yè)沒有盡到服務(wù)義務(wù),，所以她拒交物業(yè)費(fèi),。
我經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行了相關(guān)義務(wù),，業(yè)主應(yīng)按合同約定交納物業(yè)費(fèi),。本案中，李女士未提交證據(jù)證明其房屋漏水是物業(yè)公司怠于履行服務(wù)義務(wù)所致,，也未提交證據(jù)證明房屋漏水的具體原因,，導(dǎo)致無法明確責(zé)任主體,。最終，判決李女士足額交納拖欠的物業(yè)費(fèi),。關(guān)于漏水一事,，我建議她在證據(jù)完備后另行主張權(quán)利。
李女士遇到的情況雖然常見,，但發(fā)生滲漏的情況往往比較復(fù)雜,。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十二條，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì),，妥善維修,、養(yǎng)護(hù)、清潔,、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分,，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身,、財產(chǎn)安全,；第一千一百六十五條，行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益造成損害的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任,。依照法律規(guī)定推定行為人有過錯，其不能證明自己沒有過錯的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任,。所以遇到此類情況，首先要尋找滲漏的原因,，確定責(zé)任主體,。
若是因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題發(fā)生的漏水滲水（如防水不合格、排水管道設(shè)計(jì)不合理,、門窗封閉不嚴(yán)等）,，且滲漏問題發(fā)生在質(zhì)保期內(nèi)，業(yè)主應(yīng)及時找開發(fā)商進(jìn)行維修,。如果發(fā)生在質(zhì)保期外,，應(yīng)通過啟動維修基金進(jìn)行維修。如果是在建筑物共有部分發(fā)生滲漏是因?yàn)楣芾砣斯芾聿划?dāng)導(dǎo)致的,，物業(yè)公司作為共有部分的管理人,，若無法證明自己履行了相應(yīng)的管理職責(zé)（如履行了正常的保養(yǎng)、維護(hù),、疏通等義務(wù)或已積極申請啟動維修基金進(jìn)行維修）,，需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
如果滲水漏水的部位發(fā)生在相鄰業(yè)主的不動產(chǎn)專有部分,，應(yīng)由相鄰業(yè)主承擔(dān)過錯責(zé)任,。
如果是因?yàn)闃I(yè)主自身問題導(dǎo)致的房屋滲漏,，比如違規(guī)裝修、日常使用操作不當(dāng)?shù)?，業(yè)主自身與侵權(quán)方之間應(yīng)按過錯承擔(dān)責(zé)任,。
由于導(dǎo)致滲漏的原因通常比較隱蔽，情形消失后也不容易再行鑒定,。建議業(yè)主發(fā)現(xiàn)滲漏后,，及時排查原因，可聯(lián)系物業(yè),、相鄰業(yè)主或社區(qū)等人員到場,，采取拍攝照片視頻等方式固定證據(jù)，并可委托專業(yè)人員或機(jī)構(gòu)出具意見,；有爭議的,，業(yè)主可及時提起訴訟，在損害仍在發(fā)生時申請法院委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定,，以查明滲漏原因,，確定責(zé)任主體。