物業(yè)糾紛看似數(shù)額不大,，卻與千家萬戶的生活息息相關(guān),，妥善解決物業(yè)糾紛對(duì)于增強(qiáng)人民群眾獲得感幸福感安全感具有重要意義,。
十多年前，某大型國企在營口市鲅魚圈區(qū)建立分公司,，投資修建了配套職工公寓樓,，小區(qū)業(yè)主總數(shù)接近7000戶。由于空置率過高,、物業(yè)公司轉(zhuǎn)為獨(dú)立經(jīng)營等因素,，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例長期在低位徘徊，直接影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,，形成惡性循環(huán),，超過3000戶業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，去年,，在營口市鲅魚圈區(qū)人民法院預(yù)警機(jī)制的推動(dòng)下,，糾紛情況被通報(bào)到了法院。
更高的繳費(fèi)比例,，更優(yōu)的物業(yè)服務(wù)——經(jīng)過鲅魚圈區(qū)法院的不懈努力,，小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司迎來了一個(gè)雙贏結(jié)果。
去年11月28日,，營口市鲅魚圈區(qū)人民法院立案庭庭長衛(wèi)端（右二）組織研究撰寫物業(yè)糾紛調(diào)研報(bào)告,。
對(duì)物業(yè)糾紛進(jìn)行訴源治理勢(shì)在必行。
治理物業(yè)糾紛,，人民法院責(zé)無旁貸,。一方面主動(dòng)融入黨委領(lǐng)導(dǎo)的基層社會(huì)治理大格局，積極聯(lián)合有關(guān)部門形成合力,，為小區(qū)居民和物業(yè)公司解決困擾生活和發(fā)展的實(shí)際問題,，以解決急難愁盼化解矛盾糾紛；另一方面堅(jiān)持能動(dòng)司法,，深入分析物業(yè)糾紛成因,，制發(fā)具有針對(duì)性和可操作性的司法建議，為強(qiáng)化物業(yè)糾紛源頭治理建言獻(xiàn)策,。
來自社區(qū)的預(yù)警
“案子之所以沒進(jìn)法院,，是因?yàn)槲覀冇幸粋€(gè)預(yù)警機(jī)制?！睜I口市鲅魚圈區(qū)人民法院立案庭庭長衛(wèi)端告訴記者,，2019年10月，鲅魚圈區(qū)法院聯(lián)合鲅魚區(qū)司法局出臺(tái)了《關(guān)于開展聯(lián)動(dòng)訴調(diào)對(duì)接工作的意見》,，要求調(diào)解組織對(duì)可能出現(xiàn)的矛盾糾紛進(jìn)行預(yù)警,。
正是通過這個(gè)預(yù)警機(jī)制，社區(qū)及時(shí)將情況通報(bào)給法院,，為化解矛盾糾紛贏得了先機(jī)與主動(dòng),。
在黨委、政府的支持下,，鲅魚圈區(qū)法院第一時(shí)間與該小區(qū)所屬國企進(jìn)行對(duì)接,。“我們踐行‘抓前端,、治未病’理念,，堅(jiān)持能動(dòng)司法，主動(dòng)將關(guān)口前移,，及時(shí)將矛盾糾紛化解在訴前,。”鲅魚圈區(qū)法院黨組書記,、院長李亮介紹,，法院同時(shí)聯(lián)合區(qū)物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì),、業(yè)主委員會(huì)等成立工作小組,，積極化解糾紛,。
楊士啟既是鲅魚圈區(qū)法院的特邀調(diào)解員，又是鲅魚圈區(qū)物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)主任,。他告訴記者：“在法院的支持下,，我們把調(diào)解室搬進(jìn)了糾紛發(fā)生的小區(qū)，方便梳理問題對(duì)癥下藥,?！?
針對(duì)業(yè)主反映強(qiáng)烈的小區(qū)周邊無序經(jīng)營問題，法院建議城市綜合執(zhí)法局強(qiáng)化執(zhí)法,，引導(dǎo)商販進(jìn)入市場經(jīng)營,。“以前門口那條道都快被擠沒了,，垃圾臭氣熏天,，早晚吵吵鬧鬧?！睒I(yè)主趙某告訴記者,，現(xiàn)在好了，比以前舒坦多了,。
同時(shí),，法院與企業(yè)取得聯(lián)系共商對(duì)策，向業(yè)主進(jìn)行法治宣傳,，打破從眾心理和固有觀念,；建議物業(yè)公司提升服務(wù)水平，重新贏得業(yè)主的認(rèn)可和信賴,。
去年10月25日10點(diǎn)多,，業(yè)主王某來到物業(yè)公司，主動(dòng)交納了拖欠的物業(yè)費(fèi),?！斑@欠錢早晚都得還，法院三天兩頭地來宣傳,，還是交了吧,。”王某道出了多位業(yè)主的心里話,。
截至去年11月20日,，已有400余戶業(yè)主交納了拖欠的物業(yè)費(fèi)?！胺ㄔ旱恼{(diào)解非常有效,，越來越多的業(yè)主開始補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)。”物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人單某表示,，相信法院能夠幫助解決矛盾,，暫時(shí)不考慮起訴。
法院支持指導(dǎo)人民調(diào)解
去年7月19日下午兩點(diǎn),，鲅魚圈區(qū)法院第十一審判庭座無虛席,。一場面向物業(yè)經(jīng)理的普法培訓(xùn)會(huì)正在舉行。
“我們?cè)戎谎?qǐng)70名物業(yè)經(jīng)理,，結(jié)果來了140人?！睏钍繂⒔榻B,。電梯對(duì)裝修“上料”收費(fèi)有法律依據(jù)嗎？為什么要健全業(yè)主信息登記,？服務(wù)合同有哪些必加條款,？……“來學(xué)習(xí)要比來打官司好，可以更好督促物業(yè)公司規(guī)范經(jīng)營行為,、提升服務(wù)水平,，從而減少和業(yè)主之間的矛盾?！睜I口市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長王化啟說,。
事實(shí)上，活動(dòng)名曰普法,，但講授的內(nèi)容遠(yuǎn)超普法,，是更高意義上的普法。如何確保電梯運(yùn)行安全穩(wěn)定,？維護(hù)消防通道需要注意什么,？裝修管理有哪些最新規(guī)定？……一個(gè)個(gè)看似與法院無關(guān)的問題,，幾乎都與居民生活相連,，哪一個(gè)沒關(guān)注到，都有可能成為矛盾糾紛的“導(dǎo)火索”,。
“只要有利于減少矛盾糾紛,，法院都大力支持，為我們提供場地,、安排法官解答疑惑,。”楊士啟介紹,，2021年以來,，物業(yè)調(diào)委會(huì)已經(jīng)舉行了5場這樣的講座，覆蓋物業(yè)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人近400人次,。
與此同時(shí),，鲅魚圈區(qū)法院還設(shè)立訴調(diào)對(duì)接窗口,，構(gòu)建大調(diào)解平臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)與行政機(jī)關(guān),、民間調(diào)解組織,、行業(yè)協(xié)會(huì)的溝通對(duì)接，通過積極“走出去”把矛盾糾紛化解在萌芽,。
除現(xiàn)場釋法說理之外,，法院及時(shí)為物業(yè)調(diào)委會(huì)提供了諸多典型案例，同時(shí)指導(dǎo)調(diào)委會(huì)利用好營口市中級(jí)人民法院印發(fā)的《物業(yè)糾紛案件白皮書》,。
“我覺得,，法院定期將典型案例集結(jié)成冊(cè)，不僅發(fā)給業(yè)主和物業(yè)公司看,，更重要的是要我們把典型案例用到糾紛調(diào)解中,，通過‘以案促調(diào)’化解糾紛?！闭f著,，楊士啟又拿起一本小冊(cè)子，打開目錄,，向記者展示,。
原來，這是一本鲅魚圈區(qū)法院為調(diào)解員準(zhǔn)備的法律匯編,，里面包含《民法典》物業(yè)服務(wù)相關(guān)條款,、相關(guān)司法解釋、國家部委辦的通知意見以及國家,、省和營口市的物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī),。
“這是一本‘調(diào)解工具書’，遇到不清楚的法律法規(guī),，隨時(shí)就能翻到答案,。”說起鲅魚圈區(qū)法院對(duì)物業(yè)調(diào)委會(huì)的支持和指導(dǎo),，楊士啟如數(shù)家珍,。
為進(jìn)一步提升解紛工作效率，鲅魚圈區(qū)法院針對(duì)家事糾紛,、小額合同糾紛,、侵權(quán)糾紛等爭議不大的案件建立了調(diào)解確認(rèn)和速裁審理雙向分流機(jī)制，對(duì)于調(diào)解不成功的案件迅速分流到速裁審判團(tuán)隊(duì)進(jìn)行審理,，通過速裁方式進(jìn)行快審,、快判，大大降低當(dāng)事人訴累，有效縮短辦案周期,。
著力從源頭化解物業(yè)糾紛
產(chǎn)生物業(yè)糾紛的根源在哪里,？為何會(huì)出現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢(shì)？到底應(yīng)該如何有效化解,？
“如果不能提出行之有效的解決對(duì)策,，不僅法院將處在疲于應(yīng)對(duì)的狀態(tài)，更重要的是會(huì)影響老百姓獲得感和幸福感,?！睜I口市中級(jí)人民法院黨組書記、院長郝熠認(rèn)為,，妥善解決物業(yè)糾紛是推動(dòng)社會(huì)發(fā)展,、滿足人民群眾美好生活需要的“最后一百米”，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義,。
出于“妥善解決”的考慮，去年7月,，鲅魚圈區(qū)法院對(duì)轄區(qū)物業(yè)糾紛情況進(jìn)行了調(diào)研,，一方面邀請(qǐng)物業(yè)企業(yè)填寫調(diào)研問卷、詢計(jì)問策,，另一方面對(duì)近5年的物業(yè)案件進(jìn)行梳理,，總結(jié)出了物業(yè)糾紛產(chǎn)生的原因。
“鲅魚圈區(qū)物業(yè)企業(yè)長期使用前期物業(yè)服務(wù)合同,，有的物業(yè)服務(wù)達(dá)不到業(yè)主的期望和要求,，當(dāng)業(yè)主訴求得不到解決，又缺少與物業(yè)企業(yè)平等對(duì)話,、磋商的渠道時(shí),，只能以拒交物業(yè)費(fèi)來對(duì)抗，這就是產(chǎn)生物業(yè)糾紛的最主要的原因,?！毙l(wèi)端介紹。
手里握著調(diào)研結(jié)果,，衛(wèi)端心里很清楚,，治理物業(yè)糾紛是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，依靠某個(gè)單位“單打獨(dú)斗”地開展效果有限,，需要各個(gè)部門通力協(xié)作,。
于是，一份力求在源頭上化解物業(yè)糾紛的司法建議由鲅魚圈區(qū)法院發(fā)出,。其中,，建立物業(yè)糾紛解決平臺(tái)是這份司法建議的重中之重。
衛(wèi)端進(jìn)一步解釋，這個(gè)平臺(tái)更重要的作用是協(xié)調(diào)各個(gè)部門形成合力,，高效便捷地為業(yè)主和物業(yè)企業(yè)解決急難愁盼,，進(jìn)一步消除物業(yè)糾紛滋生的土壤。
此外,，司法建議還提出,，相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督，定期檢查物業(yè)企業(yè)履行合同約定的情況,，對(duì)被投訴較多,、履行合同不符合標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行約談、預(yù)警,；指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì),，選舉出有責(zé)任心、確實(shí)能為群眾排憂解難的業(yè)主委員會(huì)等,。
司法建議得到了有關(guān)部門的積極回應(yīng),，鲅魚圈區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)和公用事業(yè)中心在收到區(qū)政府轉(zhuǎn)辦的司法建議書后，對(duì)全區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行了全面梳理,，采取分級(jí)管理,、依法落實(shí)退出機(jī)制、搭建物業(yè)糾紛訴調(diào)平臺(tái)等舉措,，進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平,，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范化、法治化發(fā)展,。